Todo lo que necesitas saber para comprar tu vivienda

Actualizado 28/2/18 por Mario Medina

Primero, comprar vs. Alquilar: ¿Estás listo?

Si es la primera vez que te aventuras a comprar una vivienda, probablemente te sientes nervioso y desinformado. Pero no te preocupes. Si bien el proceso de adquirir una casa, un apartamento o un rancho es bastante complejo, es algo que definitivamente es factible.

De hecho, en Estados Unidos alrededor de 6 millones de propiedades nuevas y usadas se venden cada año, según cifras del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

Ahora bien, ¿qué te conviene más, comprar una casa o seguir viviendo alquilado? Y, si quieres comprar, ¿cómo puedes determinar si estás listo?

Algunos argumentan que residir en una propiedad alquilada es más conveniente que comprar. Opinan que al vivir como arrendatarios pueden mudarse con mayor facilidad de un lugar a otro; y no tienen la preocupación de solventar los gastos de seguro, impuestos, mantenimiento y otros costos que demanda tener una propiedad.

Si por ejemplo se les daña algún electrodoméstico, el tejado del techo sufre daños durante una tormenta, o aumentan los impuestos de la propiedad, es el dueño y no el inquilino el quien debe enfrentar esos gastos.

Alquilar en realidad es conveniente quizás para algunas personas que tienen la intención de vivir en un área sólo durante un corto periodo de tiempo o para aquellos cuyos ingresos económicos e historial crediticio no les permite reunir lo suficiente para adquirir su propia casa.

Existen, sin embargo, préstamos hipotecarios para todos los presupuestos, especialmente para los compradores por primera vez. Es sólo cuestión de tocar las puertas correctas y encontrar la ayuda adecuada para hacer realidad tu sueño de ser dueño.

Lo primero que debes determinar es cuánto dinero dispones para adquirir una propiedad. Para eso necesitarás evaluar tus ingresos, revisar tu historial de crédito y analizar tus gastos mensuales. Es importante además precisar qué cantidad tienes ahorrado en fondo para dar de inicial.

Usualmente, cuando las personas sufren una mala experiencia comprando una casa, no se debe a su falta de inteligencia. Por lo general es el resultado de no conocer las preguntas adecuadas que debe hacer y los pasos adecuados a seguir en el proceso.

Y es que en realidad no existe una manera "correcta" para comprar una casa. Los trámites a seguir pueden variar dependiendo de dónde vives y tu situación personal. No obstante, hay una serie de pasos elementales que pueden encaminarte y puntos básicos que con paciencia, esfuerzo y planificación ayudarán facilitar el complicado proceso.

Es importante que antes de comenzar el proceso de comprar una casa y solicitar un préstamo, dediques tiempo para poner tus finanzas personales en orden.

Esto es clave, pues de esa forma podrás anticipar cualquier petición que recibas por parte del representante de bienes raíces, agente de préstamos o abogados durante la aprobación de tu hipoteca.

Es imperativo también que puedas mostrar un buen comportamiento crediticio. Ya que jamás podrás calificar para esos fabulosos préstamos que te permiten comprar sin dar un solo centavo de inicial si tu historial de crédito muestra una tendencia de pagos tardíos.

Durante al menos un año antes de querer comprar tu casa, debes asegurarte que todos tus pagos de tarjetas de crédito, alquiler de casa, préstamo de auto y otras deudas estén pagados siempre a tiempo y con antelación.

Considera además obtener una hipoteca pre-aprobada. Esto le proporciona al vendedor una tremenda tranquilidad y prueba de que estás en serio sobre comprar su casa y, además, financieramente calificado para hacerlo.

No tienes que estar aterrorizado de la jerga de los bienes raíces y el complejo proceso de comprar una casa sólo porque es la primera vez que lo haces. Eso sí, debes invertir el tiempo necesario para tomar la mejor decisión sin que luego te sientas mal.

Si compras una casa de forma apresurada, probablemente te arrepentirás luego. En algunos casos, comprar una casa es como llamar un taxi. Si se te va el que llamaste primero, se paciente y mantén tus ojos bien abiertos... Otro se aproximará más adelante.

¿Quién es quién en la compra de tu casa?

Comprar una propiedad es una decisión muy personal. Pero es posible que te sorprenda el gran número de personas que pueden estar involucradas durante todo el proceso.

A continuación encontrarás a algunos de los profesionales de bienes raíces que probablemente conocerás mientras compras tu nueva casa, calificas para una hipoteca o cierras tu préstamo:

Tasador: Este es el individuo que determina el valor de mercado de la casa que quieres comprar, basándose en su condición y en el precio de venta comparado con otras casas de igual condición vendidas recientemente en el área.

La estimación que presenta el tasador le ayuda al prestamista a decidir una cantidad de préstamo razonable para la hipoteca. No debes esperar que una tasación descubra los defectos de tu casa; ése es el trabajo del inspector.

Abogado y Agente de Cierre: Se recomienda que debido a la complejidad de la compra de una casa, contrates los servicios de un profesional de bienes raíces para que defienda tus intereses durante el proceso.

Tu abogado es responsable de ayudarte con tu oferta y el contrato de compra. Junto con el agente de cierre, este profesional es responsable de asegurarse de que todos los documentos de cierre hayan sido completados apropiadamente, incluyendo aquellos relacionados con la investigación del título de propiedad y el seguro del mismo.

El agente de cierre no le dará a tu prestamista consejos, ni le dará una opinión acerca de si los documentos son adecuados o en tu mejor interés. Por eso tú necesitarás un abogado que vele por tus intereses.

El agente de cierre explicará qué suponen los documentos de cierre para ti y el vendedor, obtendrá las firmas y registrará los documentos con los gobiernos locales apropiados. El o ella también recolectará las cuotas de transacción y se las repartirá a las partes apropiadas.

Prestamista: Las compañías bancarias, de ahorro, de préstamos e hipotecarias prestan dinero a los compradores de vivienda. Tu prestamista te pedirá que llenes un formulario de solicitud de préstamo que incluye información acerca de tus ingresos, empleo y deudas. El prestamista verificará esta información.

Servidor del Préstamo: Después de que se cierre el préstamo, el servidor del préstamo recolecta tus pagos y maneja los pagos atrasados.

Los prestamistas a menudo "ceden" los servicios a otra organización, lo cual significa que no enviarás necesariamente tus pagos hipotecarios a la misma compañía que te concedió el préstamo.

Tu prestamista debe notificarte por escrito sobre la dirección correcta a la que debes enviar tus pagos mensuales de hipoteca.

Asegurador Hipotecario: El seguro hipotecario hace posible que los prestamistas ofrezcan opciones de hipotecas con sólo un pequeño pago inicial. Si por alguna razón no puedes hacer más pagos, el seguro hipotecario ayuda a cubrir las pérdidas del prestamista.

Inversionista Hipotecario: No es probable que conozcas al Inversionista Hipotecario, pero es bueno saber qué es lo que hacen, porque hay un 75 por ciento de posibilidades de que tu préstamo hipotecario será vendido a un inversionista hipotecario.

La venta de préstamos da a los prestamistas más dinero para futuras actividades prestamistas. Si tu préstamo es vendido a un inversionista, no afectará a ninguno de los términos de tu hipoteca.

La cantidad de tu préstamo, tasa de interés y la cantidad a pagar permanecerán igual.

Inspección de Propiedad/Mecánica: Por una cuota, un inspector calificado examinará la casa que escogiste, desde el sótano hasta el ático.

La inspección incluye una evaluación de las tuberías, las instalaciones eléctricas, los enceres electrodomésticos, la caldera y/o unidad de aire acondicionado, el tejado y la estabilidad estructural.

Algunos prestamistas requieren una inspección de la casa, y es una buena idea tener una, porque podría ahorrarte miles de dólares en gastos futuros. Tener conocimiento de los defectos de la casa también pueden ayudarte a negociar un mejor precio para la propiedad.

Agente de Bienes Raíces: Cuando buscas por primera vez una casa, quizás te interese contactar a una compañía de bienes raíces en tu área. La sección de anuncios clasificados de tu periódico local tendrá una lista de las compañías de bienes raíces en la sección de viviendas.

Un profesional de bienes raíces puede mostrarte las casas disponibles dentro del rango de precios que cumple con tus necesidades personales. Pregunta si el corredor está representándote a ti, al vendedor, o a ambos.

Es importante saber esto cuando está negociando el precio de compra. Si decides hacer una oferta para una casa, el agente/corredor le presentará tu oferta al vendedor.

Agencia de Financiación de la Vivienda Estatal o Local: Algunas agencias de gobierno proveen asistencia para la vivienda a compradores o arrendatarios de bajos y moderados ingresos. Para saber más acerca de estos programas, pregúntale a tu agente inmobiliario o prestamista.

¿Qué tipo de vivienda y a dónde?

Basándote en un rango de precios y las necesidades familiares, debes decidir qué tipo de vivienda deseas comprar. El costo de la propiedad determinará su tamaño y ubicación, así como otras características especiales (como que tenga patio, jardín, garaje, chimenea, etc.).

Si tienes hijos, un factor importante a considerar es la calidad y cercanías de las escuelas, y la distancia que tendrás que recorrer diariamente a tu trabajo y otras actividades personales (supermercado, lavandería, consultorios médicos, dentistas, etc.).

Considera tu casa como una inversión. Piensa ¿qué hará a tu casa más atractiva para motivar a un futuro comprador cuando estés listo para venderla?

Por eso debes tratar de adquirir una propiedad que no esté ubicada en una zona donde haya un alto índice de delincuencia, o que quizás esté muy deteriorada estructuralmente, o amenazada por quedar en un área de inundaciones.

Eso sí, ya sea que estés comprando por primera vez o que ya seas un dueño experimentado con varias propiedades en tu nombre, antes de adquirir una vivienda debes preguntarte por qué quieres comprar.

¿Es tu plan mudarte a una nueva comunidad debido a un cambio en tu estilo de vida o es comprar una opción y no un requisito? ¿Necesitas adquirir una vivienda más grande porque aumentó el número de miembros de tu familia, o tu interés por comprar se debe a que estás alquilado y debes entregar el lugar donde vives.

Cualesquiera sean tus respuestas a estas preguntas, mientras mejor definidas estén tus metas, mejores oportunidades tendrás para dominar el mercado de bienes raíces a tu favor. Un ejercicio interesante es sentarte con los miembros de tu familia para discutir en detalle qué tipo de casa desean adquirir.

Busca a un agente de bienes raíces

En la industria inmobiliaria existe un refrán para ilustrar el gran número de personas que se dedica a ese negocio: "Si no conoces a por lo menos un amigo que trabaja como agente de bienes raíces, entonces tu probablemente no tienes ni un solo amigo".

Y es que en Estados Unidos hay más de 2 millones de personas que tienen licencia para fungir como agente inmobiliario, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Si bien es cierto que cualquier individuo puede aventurarse por sí mismo a comprar una casa. O sea, a buscar la propiedad en el periódico o internet, hacer una oferta y tramitar un préstamo a través de un banco, los expertos recomiendan que debido a la complejidad del proceso, se contraten siempre los servicios de un profesional inmobiliario.

Eso sí, es importante que sepas buscar a alguien que en realidad trabaje a tu favor y que te ayude a buscar una propiedad para comprar. Es imperativo que contrates a una persona con la que te sientas bien, y que sobre todo entienda bien tus condiciones y posibilidades de compra.

Es tu deber entrevistar en persona a al menos tres agentes inmobiliarios, antes de contratar al que en realidad sepa responder todas tus preguntas y pueda mostrarte listados de propiedades en venta para que puedas visitar.

Probablemente tendrás que llamar por teléfono a entre 10 y 15 agentes de bienes raíces antes de elegir los tres o cuatro que quieres entrevistar en persona.

La entrevista en sí no tiene que ser formal. Es simplemente una oportunidad para tú conocer al candidato y explicarle tus necesidades; y determinar si estás interesado en contratarlo o no. Explícale cuáles son tus metas y escucha cuidadosamente qué ideas proponen para que tu puedas alcanzarlas.

Considera contratar a un agente inmobiliario con experiencia. Si bien puede que hables con alguien nuevo en el negocio con buenas intenciones, ¿por qué confiar la que podría ser la inversión más grande de tu vida a alguien sin experiencia?

Decídete por un agente de bienes raíces que tenga al menos dos años trabajando en el giro. Cualquier persona que tenga al menos esa cantidad de tiempo en el sector inmobiliario probablemente ya ha aprendido lo fundamental sobre cómo vender y comprar una propiedad.

Los agentes de bienes raíces usualmente cobran una comisión o porcentaje del precio de compra de la propiedad que adquieres. Por eso es crucial que contrates a uno que en realidad pelee por ti al momento de hacer una oferta y obtener el precio más bajo por la propiedad que te interesa.

La mejor forma quizás de encontrar un agente de bienes raíces es a través de recomendaciones de parientes y amigos, o referidos de tu abogado, contador público o institución bancaria de preferencia.

Ahora bien, ¿qué debes esperar de tu agente inmobiliario? Lo primero es establecer una relación profesional con el individuo; o sea él o ella debe explicar cómo será el proceso de trabajo para localizar una casa para tu visitar y considerar.

Quizás tú sólo puedes visitar casas durante los fines de semana, o a lo mejor prefieres que sea durante las horas de la mañana. Lo importante es que tu agente de bienes raíces sepa trabajar contigo en torno a tu itinerario y disponibilidad.

Luego de que lo contrates, tu agente inmobiliario deberá informarte sobre el estado actual del mercado, cuáles son los precios promedios de las propiedades y las opciones de financiamiento que podrían beneficiarte.

Recuerda que el mercado de la venta de propiedades cambia constantemente. Y eso definirá, por ejemplo al momento de hacer una oferta, la estrategia de negociaciones por una propiedad en específico.

En la mayoría de estados de la nación existen requisitos para obtener una licencia de bienes raíces. Por lo que es importante que el agente que contrates cumpla con todos los requisitos que exige tu estado.

Si sigues estas sugerencias, descubrirás que existen excelentes agentes inmobiliarios trabajando, tanto de forma independiente como de firmas especializadas. Por lo que la decisión real debe ser tomada en base a la capacidad del individuo en específico que mejor impresión te causó al momento de entrevistarle.

Elige a un abogado de bienes raíces

Todo depende si prefieres viajar en limosina o si optas por llegar en taxi. La decisión de contratar a un abogado especializado en bienes raíces no es obligatoria. Sin embargo, tener a un profesional que cuide tus intereses podría ahorrarte mucho dinero a largo plazo.

El uso de abogados para transacciones de bienes raíces varía dependiendo del estado. En algunos estados, no necesitarás contratar a un abogado que te asista con la compra de su vivienda porque tu agente podrá preparar los contratos necesarios y el cierre será dirigido por una pequeña compañía de seguros o de depósitos en custodia.

En otros estados, deberás contratar a un abogado para preparar los documentos y conducir el cierre.

Como siempre, cuando se trata de transacciones con documentos legales, es importante que leas y entiendas cualquier documento que debas firmar.

Si no estás seguro del significado de algún documento, es una buena idea consultar a un abogado especializado en transacciones de bienes raíces antes de realizar algún trámite errado.

Busca un préstamo y consigue la aprobación

Lo ideal sería encontrar la casa de tus sueños, hacer una oferta y comprarla al contado. Pero la realidad es otra, y en Estados Unidos nueve de cada 10 compradores de solicita un préstamo para financiar su casa, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Lo importante es no firmar un contrato con la primera institución que te haga una oferta. Debes hablar con varias entidades de préstamo (preferiblemente tres), comparar los costos y las tasas de interés; y negociar la mejor hipoteca posible.

Estos factores pueden variar ampliamente de banco a banco y de ciudad en ciudad. Por lo que debes contactar a diferentes entidades bancarias -ya sea por teléfono, en persona o internet- para recibir el menú completo de hipotecas y elegir la que más se ajusta a tu bolsillo.

Hay una extensa cantidad de hipotecas y de programas de financiamiento disponibles. Algunas te exigen que busques un pago inicial de al menos 20 por ciento del valor de la propiedad; otras son más flexibles y te permiten comprar con el 5 por ciento e incluso menos.

Cuando hayas seleccionado las condiciones hipotecarias apropiadas para tu situación, solicita el préstamo hipotecario en un banco u otra institución prestamista, incluso sin que todavía hayas encontrado la propiedad de tus sueños.

Expertos sugieren que es preferible iniciar el proceso del préstamo antes de hacer una oferta en una casa puesto que al saber con cuánto dinero puedes contar, podrás tomar una mejor decisión sobre qué tipo de propiedad puedes comprar.

Si es posible, "precalifica" para un préstamo. Esto significa que el prestamista o el agente de bienes raíces te calificarán informalmente para un préstamo después de obtener información básica sobre tus ingresos, deudas y crédito. Con la precalificación, normalmente puedes estimar cuánto dinero podrás pedir prestado para una casa.

Lo bueno de esto es que, debido a que el proceso de financiamiento para comprar una casa usualmente toma de siete a 10 días, si puedes arrancar con el extenso papeleo con antelación, cuando encuentres la propiedad que deseas comprar la entidad que te presará el dinero no tendrá que revisar su crédito e ingresos de nuevo para determinar si estás verdaderamente calificado.

Si bien recibir una carta que certifica que estás preaprobado para un préstamo no es el compromiso final de una hipoteca, la puedes utilizar como herramienta de negociación al momento de hacer una oferta. Demuestra que tienes la capacidad financiera para realizar la compra.

Para calificar para un préstamo hipotecario debes tratar de tener un historial de crédito sobresaliente. Sólo así podrás asegurarte de que conseguirás una buena hipoteca con un bajo interés. Mientras peor es tu crédito, mayor serán los intereses que deberás pagar en tu préstamo.

La mayoría de las instituciones financieras consultan el puntaje del FICO (Fair Isaac Corporation) para determinar el riego que corren prestándote el dinero para tu casa.

Por eso, esfuérzate por mantener un buen puntaje de crédito y además has lo posible por mejorarlo en caso de que tengas un bajo puntaje, antes de lanzarte al mercado y querer comprar.

En la mayoría de los casos, además del "down payment" o pago de enganche, necesitarás tener dinero a mano para los gastos de cierre; que son los gastos finales asociados al cierre del préstamo.

De nuevo, algunos de los programas hipotecarios disponibles en el mercado no sólo te permiten comprar sin dar un depósito, pero también sin tener que pagar los gastos de cierre.

No todo el mundo, sin embargo, elige comprar una propiedad a través de estos programas debido a que, mientras menos dinero pagues de inicial mayor será el pago mensual de tu hipoteca, por lo que siempre es recomendable tener una cantidad de dinero ahorrada para darlo de enganche.

Protégete de Préstamos Abusivos o Fraudulentos

En los últimos años, Estados Unidos ha realizado un esfuerzo enorme para que más familias tengan acceso al capital necesario para que puedan comprar sus casas. A pesar de este progreso, muchos en la actualidad sufren debido al creciente índice de prácticas abusivas en un segmento del mercado de préstamos hipotecarios.

Las prácticas de hipotecas abusivas despojan de equidad de vivienda a los prestatarios y amenazan a las familias con la ejecución hipotecaria, que con frecuencia se quedan en la calle por no poder hacer los pagos mensuales que requiere su préstamo.

Si crees que has sido víctima de prácticas de préstamos abusivos, hay agencias federales que pueden ayudarte. Ponte en contacto con cualquiera de las entidades gubernamentales que aparecen a continuación para solicitar asistencia y solucionar tu problema específico.

Para préstamos de la Administración Federal de Viviendas (FHA): Si tienes problemas relacionados con la iniciación de un préstamo, los avales o las tasaciones, comunícate con el Centro de Propiedad de Vivienda de HUD correspondiente a tu estado. Aquí está el enlace: http://espanol.hud.gov/offices/hsg/sfh/hoc/hsghocs.cfm.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria de un préstamo FHA: Visita la página en internet de Centro Nacional de Servicios del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) (http://espanol.hud.gov/offices/hsg/sfh/nsc/nschome.cfm) o comunícate llamando al número telefónico gratuito 1-888-297-8685.

La entidad crediticia amenaza con la ejecución hipotecaria o se produce el incumplimiento de los pagos de la hipoteca: HUD financia agencias de asesoría de vivienda en todo el país. Para encontrar una agencia de asesoría de vivienda cerca de ti, llama de forma gratuita al 1-888-466-3487 para obtener asesoramiento sin costo alguno o visita la red en: http://espanol.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hccprof14.cfm.

Procedimientos para la operación de cierre (para hipotecas de la FHA y otras): Visite la página de internet (http://espanol.hud.gov/offices/hsg/sfh/res/respa_hm.cfm) para obtener información sobre los requisitos de divulgación de RESPA, como el Cálculo de buena fe, el informe de pago HUD-1 y el informe de la cuenta de depósito en garantía, y cómo presentar un reclamo a su entidad crediticia en relación al servicio de su préstamo.

Conoce tus derechos

Es importante de que estés consciente de que el préstamo para comprar tu casa quizá sea el más importante y el de mayor magnitud que obtengas en toda su vida. Por eso, antes de realizar cualquier acuerdo de préstamo, debes conocer ciertos derechos que tienes por ley.

  • Tienes el DERECHO de buscar el mejor préstamo y comparar los costos de los diversos prestamistas y agentes hipotecarios.
  • Tienes el DERECHO de estar informado sobre el costo total de tu préstamo, incluyendo la tasa de interés, puntos y otros honorarios.
  • Tienes el DERECHO de solicitar un Cálculo de Buena Fe sobre todos los costos del préstamo y de cierre antes de acordar el préstamo y pagar los honorarios correspondientes.
  • Tienes el DERECHO de conocer qué honorarios no son reembolsables si decides cancelar el acuerdo del préstamo.
  • Tienes el DERECHO de solicitar a tu agente hipotecario que te explique exactamente lo que hará por ti durante el proceso de compra.
  • Tienes el DERECHO de conocer cuánto dinero recibe el agente hipotecario de parte de ti y del prestamista por tu préstamo.
  • Tienes el DERECHO de consultar sobre costos y términos del acuerdo que no tengas en claro.
  • Tienes el DERECHO a una decisión crediticia que no esté basada en tu raza, color, religión, nacionalidad, sexo, estado civil, edad, o si el ingreso proviene de asistencia pública.
  • Tienes el DERECHO de saber la razón por la cual tu solicitud de préstamo fue rechazada.

¿Cómo lo hicimos?


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